Có hai cách cơ bản định giá tài sản mà bạn nên biết: Định giá bằng tài sản ròng và định giá bằng dòng tiền dự đoán tương lai. Để làm rõ hai cách định giá này, có thể lấy ví dụ sau làm minh họa.

Bạn cùng tôi đi mua một quán cà phê đang cần sang nhượng tại một vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố. Quán cà phê này có các đặc điểm sau:

1. Giá trị các vật dụng trong quán bao gồm: Bàn ghế (20 triệu), vật dụng pha chế phục vụ (7 triệu), dàn âm thanh (15 triệu), tivi (13 triệu), tiền thuê nhà đã trả một lần cho 10 năm (150 triệu), các vật dụng khác (5 triệu).  Như vậy, tổng số tiền tính theo các tài sản của quán cà phê vào thời điểm mua là 210 triệu đồng.

2. Theo lời của chủ cũ quán cà phê, lợi nhuận trung bình hằng năm của quán là 50 triệu đồng sau khi đã trừ mọi chi phí.

Với vị trí là người đi mua, bạn và tôi sẽ tự đặt câu hỏi: “Mình rất thích quán cà phê này và sẽ mua nó với giá bao nhiêu để xem nó là một món hời?“.  Chúng ta có thể tính toán giá trị của quán cà phê và từ đó rút ra được giá mua chấp nhận được để tiếp quản quán cà phê trên như một món hời.

Định giá bằng tài sản ròng

Theo cách này, đơn giản bạn chỉ cần cộng giá trị của tất cả các tài sản hiện có ở quán và cả những khoản chi mà người chủ đã trả (ở đây là tiền thuê nhà) để tính ra giá trị của quán.

Theo như thông tin trên thì giá trị tài sản ròng của quán cà phê được định giá là 210 triệu đồng. Như vậy, bạn có thể mua quán cà phê này với mức giá thấp hơn 210 triệu đồng, và thậm chí thấp hơn nhiều mức giá đó thì càng tốt. Khi bạn mua nó với mức thấp hơn hoặc bằng 70% giá trị tài sản ròng của quán tức là thấp hơn hoặc bằng 70% của 210 triệu đồng (tức là 147 triệu đồng, bạn đã có được một món hời tính về mặt giá trị thuần túy. Nó giống như  việc bạn may mắn mua được một chiếc áo với giá thấp hơn hoặc bằng 2/3 giá bán của nó.

Định giá bằng dòng tiền dự đoán tương lai

Theo lời chủ cũ của quán, bạn vẽ được như sau:

Giả sử bạn mua quán cà phê và kinh doanh nó trong 10 năm tới và đến năm thứ 10 bạn dự định nghỉ ngơi và sang nhượng nó lại với giá 70 triệu đồng. Khi đó, bạn có thể tính được giá trị hiện tại của quán cà phê (ta gọi giá trị là A) vào thời điểm bạn mua theo công thức (trong đó r là tỷ lệ sinh lời trung bình hằng năm bạn mong muốn khi bạn thực hiện kinh doanh quán cà phê này):

Theo cách định giá này, quán cà phê được định giá ở mức giá là A. Nếu bạn có thể thương lượng và mua được với mức giá thấp hơn hoặc bằng mức 70% của A có thể nói bạn đã có được một món hời.

Nguyên tắc định giá nào hợp lý hơn?

Trong hai trường hợp định giá trên, ta có hai mức giá là 147 triệu đồng và mức giá A.

Nếu bạn mua quán cà phê với mức giá thấp hơn hoặc bằng 147 triệu đồng theo cách tính thứ 1, có thể là bạn mua rẻ nhưng chưa chắc đó là một cuộc kinh doanh sinh lợi. Lý do cho điều này là có thể quán cà phê sẽ không sinh lời như chủ quán đã nói và thậm chí làm bạn thua lỗ nhiều năm sau đó nếu bạn kinh doanh không tốt.

Nhưng nếu bạn mua rẻ quán cà phê trong cách tính thứ 2, bạn thực sự thấy yên tâm vì đã đánh giá tiềm năng của quán cà phê khá đúng và bạn đã sống được nhờ nó.

Điều tuyệt vời là khi bạn tính được mức giá A lớn hơn 147 triệu đồng và bạn mua được quán cà phê với mức giá thấp hơn nhiều so với mức 147 triệu đồng. Khi đó, bạn đã có được một món hời an toàn sinh lãi cao.

Hãy xem vì sao cách tính thứ 2 lại được xem là hợp lý hơn so với cách tính thứ 1 qua trường hợp sau: Bạn là ông chủ một công ty và bạn đang có hai nhân viên bán hàng cốt cán (như hình vẽ).

Nhân viên 2

Bạn sẽ trả lương cho hai nhân viên này như thế nào: trả lương cho cả hai bằng nhau cho dù hiệu quả công việc mỗi người đem lại khác nhau hay trả lương tùy thuộc hiệu quả công việc của từng người?

Tất nhiên, câu trả lời đúng ở đây là bạn nên trả lương theo hiệu quả công việc của từng người. Một người đem lại lợi nhuận 100 triệu/năm cho bạn phải được trả lương cao hơn người chỉ mang lại cho bạn lợi nhuận 20 triệu/năm.

Bạn không thể trả lương cho một người vì người ấy đã sống được bao nhiêu năm mà vì người ấy đã đóng góp được bao nhiêu cho thành tích của doanh nghiệp bạn.

Chúc các bạn thành công.